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收房实际与购房合同不符合内容怎么办?
发布时间 2020.08.20 14:02 来源:吉家网综合整理
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购房合同算是一种承诺证明,购房者在与开发商签订购房合同后,合同约定的内容是未来开发商要实现的,但也常有购房合同内容与实际不符合实际的情况,比如房屋面积不符,该怎么办呢?

可以要求开发商赔偿。购房合同内容与实际不符的情况有很多,具体情况下的处理方式是不同的,比如房屋面积不符,如果面积误差在3%以内的话,是属于合理范围内,应该根据多补少退的原则,如果实际面积比合同的大,但小于3%,根据签约的房价,购房者补给开发商房款;实际面积比合同小,同时也小于3%,由开发商退还多出的房款给购房者即可。

当房屋面积误差超过3%,不管是多了还是少了,购房者都可以要求开发商退房。如果购房者要退房的话,开发商应当在购房者提出退房之日起30日内将购房者已付房价款退还给购房者,同时支付已付房价款利息。

就算是房屋面积误差超过3%,购房者也可以不要求开发商退房,但是需要根据实际面积重新结算房款:收房时面积多了的部分3%以内的由购房者补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归购房者。收房时面积少了的部分3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还购房者;超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房者。

房屋层高不符的情况

1、因规划、设计变更导致实际层高与合同约定不符的,应当按照《商品房买卖合同》中关于变更规划、设计的约定处理。

在商品房建设中,开发商不得擅自变更建筑的规划和设计。但是,实际建设中,因各种因素的影响,开发商经正规手续变更规划、设计的情况时有发生,而商品房层高的变化,属于变更规划、设计。在此情况下,应当按照《商品房买卖合同》中关于规划、设计变更条款的约定处理。中山市普遍适用的《商品房买卖合同》文本中第十条规定“该商品房预售后,出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的,出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在受买人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息(以付款日起至退款日止为期,以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)”,依次,规划、设计确需变更的,出卖人应书面征得买受人同意,在买受人不同意的情况下,可以选择终止合同,要求退回已付购房款及利息;

2、因施工失误致使实际层高与合同约定不符的,如果商品房买卖合同对上述问题设置了违约责任,应按照合同的约定处理;如果合同中对此没有约定,则只能依照相关法律规定处理。

可以适用我国的《合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定,因此,买受人可以要求开发商采取补救措施,补救措施的方式可能在商品房中无非实施,或者实施起来的难道很大或者费用更高,买受人可以选择要求开发商赔偿损失。

损失的计算方式存在争议,选择起来有一定的难道,但是层高不足会造成通风、采光、使用功能,以及未来收益损失,有些开发商认为按照建筑成本赔偿,这个我认为不合理,因为支付的房价中不仅包括建筑成本,还包括开发商的期待利益或利润,笔者认为合理的计算是按照买受人支付的总房款乘以层高减少部分的比例确定损失数额。

3、如开发商故意隐瞒经批准申报的层高,而在《商品房买卖合同》虚报层高欺骗买受人的,买受人可以根据《合同法》的规定,请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销《商品房买卖合同》,并可以开发商赔偿的损失。此撤销权的行驶有时间限制,买受人应当在知道或者应当知道开发商存在欺诈之日起一年内。如买受人不选择撤销合同,可以选择要求开发商赔偿损失。

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